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          銀保監會:嚴防資金繞道違規流入房地產

          2021-08-12 10:14:12 中國銀行保險報網  樊融杰 于晗

            銀保監會于近日召開全系統2021年年中工作座談會暨紀檢監察工作(電視電話)座談會。會議明確指出,嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求,防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。

            押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價——銀保監會主席郭樹清在公開場合曾經如此警示。

            多位行業內外人士表示,根據“房住不炒”的總基調,下半年監管將繼續嚴控資金違規進入樓市。

            銀行資金仍是監管重點

            今年7月,上海銀保監局開出17張罰單,五大行均在被罰之列,涉及罰金共910萬元,主要違法違規事實多涉及房地產市場,釋放出加大監管力度信號。8月6日,廣東銀保監局一連公布12張罰單。罰單顯示,工商銀行、興業銀行(601166,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、廣發銀行等4家銀行的12家分支機構及10名責任人被罰,罰款金額合計1090萬元。8月7日,深圳公布深房理初步調查,截至公布時共發現21.55億元經營用途貸款違規流入房地產領域。

            今年上半年以來,監管部門加大了對“經營貸”“消費貸”違規流入樓市的查處力度。上半年,銀保監會會同住建部、人民銀行印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面,督促銀行進一步強化審慎合規經營,嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時,按照銀保監會統一工作部署,各地銀保監局已會同當地住建部門和人民銀行分支機構,組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作,對“經營貸”規?偭看、增長快的機構重點進行核查。

            某券商銀行業分析人士對《中國銀行保險報》表示,通過“經營貸”或“消費貸”變相為購買者提供資金,是當前商業銀行資金違規流入樓市的主要方式。

            易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國銀行保險報》表示,如果銀行發放了一筆“消費貸”給購房者,這個時候不對此類消費貸的去向作跟蹤審查,那么購房者獲得這筆貸款后,完全可以去支付購房款,這筆資金也就違規流入了樓市。

            保險資金被納入防范對象

            值得注意的是,在銀保監會全系統2021年年中工作座談會暨紀檢監察工作(電視電話)座談會上,除了提及防止銀行資金流入房地產市場外,還將保險資金也納入本次防范的對象。前述券商人士表示,這體現了監管對金融機構資金投放的整體監控力度。

            某保險公司資管管理部門負責人向《中國銀行保險報》透露,當前主要是一些中小保險公司參與資金違規進入地產行業。該負責人介紹,目前這類保險公司主要通過兩類渠道進入,一是通過參與信托計劃,資金由信托公司流入房地產領域;二是針對一些當前發債較為困難的企業,通過非標投資的方式短期內為企業提供資金周轉,并且不斷地借新還舊。

            相比于商業銀行資金通過個人貸款流入房地產市場,保險資金與信托資金更多偏向于通過“改頭換面”與“繞道”等方式進入地產公司,為地產類企業提供違規資金。

            某信托公司研究人士對《中國銀行保險報》表示,當前信托資金違規進入房地產領域主要有三種方式:一是進入不合規的項目。比如一般開發貸要符合相關規定的要求,但開發商不符合條件,于是開發商便虛構了一些資質,從金融機構獲得融資。二是信托公司將錢貸給普通工商企業,在放款之后,對資金的實際用途監管不嚴,資金最終流向了相關的房地產領域。三是通過“明股實債”方式,將資金流入房地產領域。

            穿透監管是關鍵

            為扭轉資金過度流入房地產領域,監管部門加大了對銀行保險機構的引導和監督力度。

            今年6月1日,銀保監會副主席梁濤在銀保監會新聞發布會上介紹,近年來,銀保監會加大了對金融機構房地產金融業務的監管力度,同時也加大了對違規開展房地產融資業務違法違規行為的懲治力度,主要表現為管好銀行業資金閘門和強化房地產開發貸款、個人按揭貸款監管要求,加強房地產貸款集中度管理。

            據梁濤介紹,初步統計,僅去年以來,銀保監會各級派出機構就配合各地政府出臺了130多項房地產調控措施。同時,銀保監會還嚴厲懲治違法違規行為!俺掷m3年開展全國性房地產專項檢查,對發現的違規行為‘零容忍’!绷簼榻B,“近期,銀保監會對5家違規開展房地產融資業務的銀行罰款3.66億元!

            銀保監會數據顯示,截至4月末,房地產貸款同比增長10.5%,創8年來新低。房地產信托余額和投向房地產的理財產品規模也都持續下降,其中投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。

            某地產公司融資部門負責人對《中國銀行保險報》表示,現在其公司仍然有足額可以被用于做抵押的資產,但因為信托等金融機構受到了更嚴的監管,其公司已經無法從信托公司獲得貸款。

            然而,盡管資金違規進入地產領域態勢得到一定遏制,但其進入樓市的“沖動”卻依然存在。

            8月10日,《中國銀行保險報》接到一家貸款服務機構電話,對方表示可以幫助客戶申請最高200萬元的信用貸款,并能夠規避貸款資金用途,貸款資金可以用于購房或投資。在溝通中了解到,該機構正在推廣的一款信用貸款產品,利率低至4.35%。據介紹,該機構合作銀行較多。

            對此,多位專家就進一步遏制資金違規流入地產行業提出了建議。

            嚴躍進認為,要遏制“經營貸”“消費貸”資金進入房產領域的趨勢,就要做到資金流向清晰。比如說“消費貸”,此類資金用于消費的話,必須有發票等證明,這樣能夠限制購房者借商業零售消費來變相支付購房款。

            “對于地產公司借違規資金融資,重點要關注具體的資金流向,關鍵是要做到穿透監管!鼻笆霰kU資管人士表示,“要能夠對資金的最終流向有很強的監控,避免金融機構在把錢貸給工商企業后,資金最終流向地產領域!

            “無論是應對經營貸流入樓市還是地產企業違規融資,都要對資金流向進行穿透監管,需要提高監管者的信息技術能力,確保資金在不同賬戶之間的流轉可以被及時監測到!鼻笆鋈倘耸勘硎,“同時,監管在進行現場檢查時也要能夠對項目進行穿透!

            監管力度將“只嚴不松”

            據中原地產統計,1-7月,從中央到部委到地方各類房地產調控已合計高達352次,平均每月超過50次。前述信托公司人士表示,出于進一步防范風險等原因,房地產金融業務在下半年可能會進一步收緊。

            貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《中國銀行保險報》表示,從種種趨勢來看,“三線四檔”將成為房地產長效機制中的重要舉措,也預示著該項政策在未來的執行階段適用范圍和指標維度會“更廣更深”,監管執行力度會“只嚴不松”。

            中原地產首席分析師張大偉對《中國銀行保險報》表示,今年開啟了密集調控潮,相比往年,政策力度和密度都在明顯增加,出臺政策占到了所有房地產調控的15%左右,這是歷史高點,體現了后續房地產調控政策方向將會有所變化。2021年央行和住建部密集聯動,房地產貸款供應量逐漸減少,在房貸收緊的情況下,房地產市場“退燒”難免。

            光大證券(601788,股吧)金融業首席分析師王一峰對《中國銀行保險報》表示,房地產融資長效調控機制正日臻完善,政策規范性提升,透明度提高,能夠更好管理市場各方預期,在保證房地產市場“三穩”發展的基礎上,更好地支持實體經濟發展。下一階段,仍有必要做好以上綜合調控工作,推動房地產市場長期平穩健康發展。

            據了解,北京、杭州等多地在近日又一次升級了房地產調控政策。隨著嚴監管趨勢加強,部分開發商為了回籠資金確,F金流,早已選擇打折促銷。業內人士表示,未來一段時間,房地產市場“退燒”難免,對于購房者來說,“房住不炒”才是真理。

          (責任編輯:邱光龍 HF056)
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