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    上海房貸放款速度呈加快跡象:成交低迷、降價與房企回款放緩下的博弈

    2021-10-28 01:46:38 21世紀經濟報道 

    銀行房貸的放松,與樓市成交冰凍一樣,并非一夜之間促成的。

    據21世紀經濟報道記者了解,上海不少新盤開盤之后,雖然被限簽,但在客戶們沒有網簽之前,開發商會要求客戶提前交首付款。雖然路勁地產旗下某盤并沒有要求客戶提前上繳首付款,但為了加速回款,路勁地產曾經要求客戶撤銷在某四大行的貸款申請,改去郵儲銀行申請房貸。據一名在郵儲銀行申請房貸的客戶反饋,她大半個月前做的貸款申請,目前還沒批下來,郵儲銀行方面的回復是年底或者明年放款。

    想不到,建行成為四大行一手房貸加快審批速度的案例。不僅如此,上海二手房貸也出現放松跡象。10月19日,據一名中介門店業務員介紹,二手房目前正常放款流程在四五個月,如果想快,需要多花1-3萬元的加急費,可以保證在30-45天內放款!般y行額度有了,放款速度比以前快一點!

    信貸放松的同時,上海10月以來的二手房成交仍然低迷。不少房東談價空間在擴大。比如上海嘉定某盤,一套原來開價435萬元的房子,成交價格降到了415萬元。

    市場博弈仍在繼續。

    一二手房貸出現放松跡象

    一邊是上海樓市成交下滑,一邊是房貸放款時間延長。樓市流動性逐漸收縮,開發商資金面也在惡化。

    21世紀經濟報道記者通過電話咨詢了四大行關于一手房貸的放款進度情況,發現大部分銀行支行還是以客戶關系為基礎,對于一直有合作關系的開發商,一手房額度會準備得比較充分,放款速度也在加快。目前一手房貸放款也不會有6個月這么久。

    中行對一手房客戶透露的放款時間直接放到了明年。農行浦東支行一名客戶經理表示, “今年一整年基本都是慢的。比如有的銀行確實留有一定的額度給一手房的,就快。尤其是到年底的時候,放款速度都差不多”。據其透露,“銀行與房企合作的項目一般會放款快一點,每個支行給到項目的額度不一樣,如果之前商量好了,額度都留給這個項目了,那放款肯定是快的”。此外,該農行支行二手房房貸額度今年已經沒有了。

    多個銀行支行客戶經理均表示,銀行會與項目約定好一手房貸額度和放款時間。一手房貸款客戶交了資料簽合同審批通過了,后面就跟客戶關系不大,轉成銀行與開發商之間的關系了;二手房貸款客戶的條件設置更多。一般而言,一手貸款是開發商推薦的,二手房貸款客戶自由度大一些,可以自己去找。

    上海一手房客戶對房貸放款速度非常關注,是因為不少項目的購房合同對放款時間有各種約束,比如規定商業貸款要在2個月下來,否則算客戶違約。這在一些市面上現金流負面傳聞較多的開發商身上比較常見,比如佳兆業(01638.HK)與某央企合作的一個項目,規定房貸3個月內下不來要交違約金,4個月內下不來直接沒收認籌金80萬。有客戶質疑,如果開發商與合作銀行私下約定4個月放款,這個后果該由誰來承擔?

    此前上海一手房貸放款時間普遍在4個月到半年。很顯然,在開發商對回款又如此迫切的情況下,客戶違約風險在擴大。如前所述,路勁上海嘉定某盤客戶就被開發商強制要求換貸款銀行,否則超過合同約定放款時間就構成違約。由此,不難理解為何有的項目會出現“挑客”的情況。上海不少一手房銷售對于非全款客戶的態度屢被買房人詬病。

    一手房貸盡管有放松跡象,但目前仍然是個例,開發商想要在短期內加速回款的期望恐怕要落空。工行某支行人員表示,商貸目前還是要4-6 個月放款周期。

    與之相隨的是,二手房貸也有放松跡象。建行某支行客戶經理透露,二手房目前房產證出來之后2-3個月可以放款,最近會稍微快一點。

    一名業內人士分析指出,以前一個月有3萬套二手房排隊放貸,現在一個月1萬套,肯定可以稍微快一點。

    樓市流動性仍待解

    一二手房貸放松背后,是上海最近幾個月來的成交低迷。根據上海鏈家數據,國慶長假期間,上海成交944套一手房。上海中原地產統計顯示,國慶長假期間一手房成交面積9萬平方米,而去年國慶長假一手房成交量為13.1萬平方米。

    10月18日-10月24日這一周,一手房成交面積23.5萬平方米,環比增加88.8%。很顯然,一二手房貸放松跡象起到了重要的作用。上海中原地產市場分析師盧文曦表示,近期銀保監會發聲支持首套房信貸需求,央行方面也對個別房企債務風險問題及房貸問題進行了說明,樓市平穩健康發展的整體態勢不會改變。

    盧文曦進一步指出,當前新房市場受困于供應以及簽約速度,一旦問題得到解決,成交會馬上反彈?傮w來看,新房受到諸多調控手段約束,即便有反彈,但成交價不會有明顯變化。個別市區項目可能還會有高積分現象,但市場總體而言是有序平穩的。

    中原地產最近一份信貸研報顯示,通過調研北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等34個城市,發現整體房貸收緊多于放松,放款周期依然很長。根據央行數據顯示,2021年前三季度人民幣貸款增加16.72萬億元,同比多增4624億元。分部門看,住戶貸款增加6.35萬億元,其中,短期貸款增加1.63萬億元,中長期貸款增加4.72萬億元。

    對比2020年前三季度人民幣貸款增加16.26萬億元,同比多增2.63萬億元。分部門看,住戶部門貸款增加6.12萬億元,其中,短期貸款增加1.53萬億元,中長期貸款增加4.6萬億元。

    如果將居民戶中長期貸款約等于是房貸,那么2021年貸款整體只上漲了1200億。以2021年上半年居民戶中長期貸款增加3.43萬億,2020年上半年居民戶中長期貸款增加2.8萬億來計算,今年上半年房貸相當于多漲了6300億。換言之,2021年7-9月的三季度,房貸同比減少放款5100億。

    對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,最近部分媒體說的房貸放松,并沒有明顯出現,熱點城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。他指出,中國2021年樓市速凍的原因很簡單,就是房貸全面收緊,放款普遍都在3個月以上,部分城市甚至需要6個月以上,導致全國樓市二手房交易接近停滯,上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。

    與往年不一樣的是,2021年因為一季度信貸非常寬松,導致市場成交量加速放大,二季度持平,三季度信貸全面收緊。歷史上樓市調整基本都是因為限購、限貸出現的緩慢降溫,而2021年則是迅速降溫。

    從9月居民戶中長期貸款只增加了4680億可見,這一數據遠低于過去,截至10月10日,全國房貸額度依然收緊為主。而且2021年整體缺口接近1-2萬億房貸,目前大部分城市已經積壓3-6個月的存量交易等待放款。

    張大偉預計樓市調整將持續,特別是如果沒有降準降息的政策變化,樓市四季度成交將繼續萎縮。從各地銀行政策看,有少數可以用購買理財、保險獲得輕微利率優惠,但這不代表整體市場情況,從10月上旬房貸市場看,基本穩定,收緊依然是趨勢。

    易居研究院研究總監嚴躍進分析認為,經過最近樓市供應端與消費端各種消息的正面刺激,目前市場情緒稍微好一點,但是大趨勢還沒有扭轉。最近上海面臨第五次集中推盤,為了緩解樓市交易的資金壓力,信貸層面也釋放出一些利好,但市場成交是否真正改善,要在11、12月才能看得出來。他認為,上海樓市流動性還不能說有明顯回暖跡象。

    (作者:唐韶葵 編輯:包芳鳴)

    (責任編輯:王治強 HF013)
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